地籍調査とは

　私たちに戸籍があるように、土地にも土地の戸籍、つまり地番、地目、面積、所有者があり、これを「地籍」といいます。
　地籍調査とは、国土調査法等の法令に基づく国土調査の一環として行う土地の調査のことで、土地の位置、形、地目、面積などを明らかにするために、全国各地で実施されています。
　地籍調査事業は、主に市町村などの地方公共団体が主体となって実施しており、一筆ごとの土地について現地調査と測量を行い、新しく地籍図と地籍簿を作成する事業です。

○なぜ地籍調査が必要？

　土地に関する記録の資料として、現在利用されている登記簿や切図などの多くは、明治初期の地租改正の時に作成されたものです。当時の測量技術の問題やその後の土地の異動などにより、現況との食い違いが随所に見られ、その役割を十分に果たしてないのが実情です。また、面積についても登記簿と実測面積とに差異が見られるなど正確さを欠いているため、適正な土地利用の妨げとなっています。
　このため、国土調査法等の法令に基づき、全国的に統一された基準による精密な調査と最新の技術よる測量を行い、時代の要請に対応した正確な面積の測定及び精度の高い地図の作成が必要となっています。

地籍調査の流れ

『一年目』
(1)【計画・準備・説明会等】
　　　　　↓
(2)【測量・現地調査】
（所有者等が立会し、地番・地目・境界等を確認）
　　　　　↓
(3)【地積測定】

『二年目』
(4)【閲覧・修正】
（所有者等が調査結果案を確認）
　　　　　↓
(5)【地籍図・地籍簿作成】

『三年目』
(6)【認証】
（成果を県が審査し、国土交通大臣の承認を得て県知事が認証）
　　　　　↓
(7)【法務局へ登記】

地籍調査で変更できる登記簿の内容

地積、地目、分筆、合筆、所有者の氏名・住所の訂正
※所有者の名義変更はできませんのでご自身が法務局で手続きする必要があります。所有者が亡くなっている場合も相続人が手続きをする必要があります。

筆界未定地

　地籍調査時に土地所有者に現地の立会や確認をしていただけない場合や、所有者間に紛争があり境界が決まらなかった等の場合は、その土地だけではなく、隣接するすべての土地が「筆界未定」となります。地籍調査には期間があり、その土地の境界が確定するまで待ち続けると他の土地の登記が出来なくなってしまうため、「筆界未定」として登記することになります。

○筆界未定のデメリット

△分筆・合筆ができない。
△地目変更ができない。
△地積更正ができない。
△売買や抵当権の設定などが非常に難しくなる。
△地籍調査完了後に再度、境界を決める場合は、自分たちの費用で測量し、法務局に地図や地積等の修正を申請しなければならない。
上記の様に、大変な手間と相当の費用を個人負担しなければなりません。

よくある問い合わせ

Ｑ：登記簿所有者が知らない人なのに私に地籍調査の文書が届いた。
Ａ：登記簿所有者が死亡している場合相続人に通知しますが、相続登記をずっとされてない場合は名義が会ったことのない先祖である可能性があります。ただし、すでに相続放棄等により相続権がない場合はお知らせください。

Ｑ：境界が変わってないのに地籍調査後に地目や面積が変わっているのはなぜか？
Ａ：調査前に登記されている内容は、当時の測量技術による面積や地目のままで更新されてない可能性が高いです。そのため最新測量技術により面積や地目が変わることがあります。